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Die FAQs für die neue Courtage-Regel

Alles anders, alles neu und was stimmt jetzt eigentlich?

Wir sind stadtteilMAKLER in Hamburg. Und deswegen setzen wir jetzt die Hamburg-Brille auf und schauen uns die Courtage-Regel hier an. Wie immer, wenn neue Gesetze in Kraft treten, gibt es Verunsicherung und massenhaft Raum für Interpretationen. Aber genau das will der Gesetzgeber nicht. Die Regelungen sind sogar recht eindeutig. Man muss nur genau hinsehen. Das machen wir jetzt gemeinsam. 

Früher war ALLES besser… oder: Wie lief das eigentlich bisher?

In Hamburg konnte in der Vergangenheit ein Maklervertrag zwischen dem VerkäuferIn einer Immobilie sowohl schriftlich als auch mündlich geschlossen werden. Spitzendeal für die Verkäufer. Denn seriöse Makler kennen sich aus und bieten umfangreiche Dienstleistungen an. Erzielen sehr gute Preise und kümmern sich um alles. Einziges Problem: Die Zeche zahlte bisher der Käufer alleine. Obwohl der Makler regelmäßig für Käufer und Verkäufer tätig wurde. Das fand man in Berlin nur so mittel. Also musste 1 neues Gesetz her, das bundeseinheitlich die Courtage regelt. 

Was hat sich der Gesetzgeber denn nun schon wieder ausgedacht?

Bundesrat und Bundestag sind mit guten Absichten ins Rennen gegangen. Ziel ist 1 bundeseinheitliche Regelung. (Ob es Sinn macht, unterschiedliche Märkte einheitlich zu regeln, können wir alle ewig diskutieren, das ändert aber nichts am Gesetz.)

Das neue Ziel ist, vor allem den Käufer nicht einseitig zu belasten. Daher die klare Regelung, Verkäufer und Käufer zahlen je 50% der anfallenden Courtage, in gleicher Höhe. 

Für wen gilt das neue Gesetz? (Alternativ: Für wen gelten die neuen Regelungen?) 

Nur beim Verkauf an natürliche Personen, also bei Verbraucherverträgen, gilt es. Das ist in der Regel der Fall beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäuser. 

Es gilt zum Beispiel nicht beim Verkauf an Unternehmen, auch wenn diese 1 einzige Wohnung erwerben. Und natürlich auch nicht im Gewerbebereich. 

Gilt das neue Gesetz für alle Immobilien?

Nein. Es ist lediglich für Wohnungen und Einfamilienhäuser gedacht. Darunter fallen auch Doppelhaushälften und Reihenhäuser. 

Es gilt nicht für Baugrundstücke, Gewerbeimmobilien, Mehrfamilienhäuser (sogenannte Zinshäuser) und Gebäude mit Gewerbeflächen.

Gibt es sonst noch Ausnahmen?

Wie immer keine Regel ohne Ausnahme. Wäre ja auch zu einfach. Der Verkäufer kann die gesamte Courtage zahlen. Das war bisher häufig beim Verkauf von Neubauten der Fall. Hier hat der Bauträger (Verkäufer) oft Innenprovisionen gezahlt. 

Theoretisch kann ein Makler auch von einem Immobiliensuchenden beauftragt werden, der im Erfolgsfall als Käufer die gesamte Courtage zahlt. 

Ab wann gilt das neue Gesetz?

Der Stichtag ist der 23.12.2020. Der Gesetzgeber hat für Verbraucher wohl gezielt ein Weihnachtsgeschenk gemacht. Jedoch nur für Verträge, die ab dem 23.12.2020 geschlossen werden.

Wie soll das mit diesen Verträgen in der Praxis aussehen?

Wie gehabt schließt der Verkäufer mit dem Makler seines Vertrauens einen Vertrag. Neu ist, dass dieser Vertrag der Schriftform bedarf. Der gute alte Handschlag ist endgültig passé.

Mit dem Käufer wird ebenfalls ein schriftlicher Vertrag geschlossen. 

Muss ich als Käufer jedes Mal, wenn mich eine Wohnung interessiert einen Vertrag abschließen?

Hilfe…nein! Der Vertrag zwischen Käufer und Makler wird erst mit Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages wirksam. Es zahlt nur der Kaufinteressent, der auch wirklich kauft. Und zwar in gleicher Höhe wie der Verkäufer. Faustregel: Die Maklercourtage ist erfolgsabhängig. 

Wann wird die Courtage fällig?

Tatsächlich wird die Courtage in der Regel mit Unterzeichnen des notariellen Kaufvertrages fällig. 

In der Praxis war es schon immer so, dass die Käufer sich oft ein Zahlungsziel wünschten, weil Geld erst liquide gemacht werden musste. 

Der Verkäufer verfügt zukünftig wiederum häufig erst nach Zahlung des Kaufpreises über sein Geld. Unser Tipp: Einfach vorher ansprechen, wie es am besten passt. Es gibt immer eine gute Lösung für alle. 

Welche falsche Interpretationen des neuen Gesetzes geistern durchs Land?

Die Courtagehöhe ist gesetzlich festgeschrieben. FALSCH! Tatsächlich gibt es regionale Unterschiede. Hamburg liegt mit den ortsüblichen 5,25% zzgl. MwSt. im Mittelfeld.

Der Käufer muss die Courtage erst zahlen, wenn der Verkäufer gezahlt hat. AUCH FALSCH! Es gab lediglich Pläne, die Zahlung so zu regeln. Umgesetzt wurde das nicht.

Die Regel gilt für alle Immobiliengeschäfte. FALSCH! Siehe „Gilt das neue Gesetz für alle Immobilien?“

Der Verkäufer zahlt den Makler nicht, auch wenn das Gesetz es anders vorsieht. OHA! Eine solche Vereinbarung wäre unwirksam und anfechtbar. Ein seriöser Makler lässt die Finger von solchen Spielereien. Insbesondere verpflichtet sich der Verkäufer, genau wie der Käufer, im notariellen Kaufvertrag zur Zahlung seines 50% Anteils der Courtage.

Ist es sinnvoll, einen Makler zu beauftragen?

Ja, nein, vielleicht. Das hängt nämlich in erster Linie von der Qualität des Maklers ab. In zweiter Linie von den Lebensumständen. Und drittens vom eigenen Fachwissen zu Immobilien. 

Generell gilt: Der Mehrwert, wenn Sie einen guten Makler beauftragen, wird immer höher sein, als die damit verbundenen Kosten. Old school formuliert: Ein recht guter Deal!

Falls Sie mit dem Gedanken spielen, stadtteilMAKLER zu beauftragen, kann ich klar sagen: Das ist eine sehr gute Idee! Gute Qualität!

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