Chancen, Risiken und für wen das Untergeschoss-Nest wirklich passt
Der Begriff Souterrain stammt aus dem Französischen (sous-terrain = „unter der Erde“). Doch in der Immobilienwelt bedeutet Souterrain weit mehr als nur ein paar Stufen abwärts. Gerade in beliebten Stadtlagen ist das Wohnen im Untergeschoss für viele Käufer längst eine attraktive Alternative geworden – oft günstiger, oft grüner, oft überraschend gemütlich.
Hier erklären wir, was ein Souterrain wirklich ist, welche Vor- und Nachteile es hat und warum manche Menschen genau hier ihr perfektes Nest finden.
Was genau ist eine Souterrain-Wohnung?
Eine Souterrain-Wohnung liegt:
- im Untergeschoss oder Kellergeschoss,
- besitzt Tageslichtfenster,
- hat meist einen Eingang auf Straßenniveau,
- ist oft über ein paar Stufen nach unten erreichbar,
- und hat häufig niedrigere Decken und andere Proportionen als klassische Altbauten.
Historisch war das Souterrain eine günstigere Wohnform. Heute sind diese Wohnungen – besonders in Stadtteilen wie Eimsbüttel – aufgrund starker Nachfrage wieder sehr gefragt. Vor allem, wenn sie gut belichtet, saniert oder mit Gartenanteil ausgestattet sind.
Vorurteile gegen Souterrain – und wie man sie entschärfen kann
1. Weniger Licht: Das klassische Souterrain-Problem
Kleinere Fenster bedeuten oft weniger Tageslicht – logisch. Aber: Moderne Sanierungen ermöglichen größere Lichtschächte, bessere Verglasungen und clevere Lichtlösungen, die die Wohnung deutlich freundlicher wirken lassen.
Und wer das Souterrain danach professionell vermarkten möchte, kann mit Home Staging und Profi-Fotografie viel ausgleichen.
2. Feuchtigkeit – ein Thema, aber lösbar
Ältere Gebäude können im Untergeschoss feuchte Wände haben. Ursache ist oft fehlende Abdichtung.
Das Gute:
- Das Mauerwerk ist Gemeinschaftseigentum → Kosten teilen sich alle Eigentümer.
- Mit Lüftungsdisziplin, Heizung und einfachen Maßnahmen ist Feuchtigkeit gut kontrollierbar.
- Sanierungen sind heute oft dauerhaft und effektiv.
3. Insekten & Laub – Lageabhängig, aber handhabbar
Nähe zum Garten bedeutet auch Nähe zu kleinen Besuchern. Insektengitter + Windfang = Ruhe im Nest.
4. Einblicke von außen
Straßenseitig kann man leicht in Souterrains schauen. Plissees, Rollos oder smarte Glasfolien schaffen Privatsphäre – meist betrifft es ohnehin nur die vorderen Räume.
5. Sicherheitsgefühl
Terrassentüren im Erdreich wirken für manche weniger sicher. Fakt ist: Souterrain-Einbrüche sind deutlich seltener als viele glauben.
Beispiel Eimsbüttel: 2021 nur 21 Wohnungseinbrüche in 58.000 Einwohnern – ein historischer Tiefstand.
Jetzt die vorteile – die oft unterschätzt werden
1. Klarer Preisvorteil
Das ist der größte Pluspunkt: Preisunterschiede von bis zu 3.000 €/m² sind realistisch.
Beispiel: 100 m² im Souterrain → ca. 300.000 € günstiger als im 1. OG in Toplagen.
2. Kurze Wege
Einkäufe reintragen, Kinderwagen, Hund, Paketboten – alles leichter. Viele unterschätzen, wie sehr das im Alltag Freude macht.
3. Oft mit Terrasse oder eigenem Garten
Während Nachbarn auf dem Balkon sitzen, genießen Souterrain-Bewohner häufig:
- Terrassen
- echte Gärten
- Sondernutzungsrechte
- manchmal sogar Vorder- und Hintergarten
Für Gartenliebhaber mitten in der Stadt ein absoluter Glücksgriff.
4. Weniger Heizkosten
Weil Heizungsrohre oft durch Kellerbereiche laufen und das Erdreich stabilisiert, sparen Souterrain-Bewohner häufig Energie – im Sommer kühl, im Winter schneller warm.
5. Bestes Sommerklima
Wer schon mal in einer Dachwohnung geschmort hat, weiß das zu schätzen: Souterrain bleibt auch bei 35 Grad angenehm.
Für wen eignet sich ein Souterrain?
- Menschen, die Ruhe, Privatsphäre und Garten lieben
- Käufer mit begrenztem Budget in Toplagen
- Homeoffice-Nutzer, die ein kühles Arbeitszimmer zu schätzen wissen
- Menschen, die kurze Wege wollen
- Kreative, die aus einer verwinkelten Souterrain-Wohnung Charakter machen
Unsere Nestvorlieben sind eben unterschiedlich – genau wie bei den Vögeln.
Von Meise bis Steinkauz hat jede Art ihre Lieblingshöhle.
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FAQ – Wohnen im Souterrain
Ist ein Souterrain feucht?
Nicht grundsätzlich. Bei Altbauten kann Feuchtigkeit auftreten, aber Sanierungen und gutes Lüften machen Souterrains oft völlig problemlos.
Wie sicher ist ein Souterrain?
Laut Hamburger Statistik sehr sicher. Zusätzlicher Einbruchschutz ist möglich.
Ist ein Souterrain immer günstiger?
Ja, im Regelfall deutlich – oft mehrere Hunderttausend Euro unter vergleichbaren Wohnungen in höheren Etagen.
Lohnt sich ein Souterrain für Kapitalanleger?
Ja, weil Kaufpreis niedrig + Nachfrage bei Mietern oft hoch (Garten, kurze Wege, Preisvorteil).
Wie hell ist ein Souterrain?
Kommt auf Fenster, Lage, Sanierung und Tageslichtzugang an. Mit Staging + professioneller Fotografie lässt sich die beste Wirkung erzielen.
Welche Rolle spielt Home Staging im Souterrain?
Eine große. Gerade Untergeschosse profitieren enorm von cleverer Lichtsetzung, Möblierung und Farbwahl.
Wie lässt sich ein Souterrain gut verkaufen?
Mit guter Vorbereitung (Nestbauer), echtem Home Staging, Profifotos und einem Exposé-Stil, der die Vorteile emotional erzählt.
