Das Objekt
Ein Rotklinker von 1949, solide gebaut. Das Haus steht auf 1 riesigen Gartengrundstück von 3.470 m². Der große grüne Innenhof gehört mit zu Ihrem Haus & kann mitbenutzt werden. Das klassische Treppenhaus hat 3 Einheiten pro Etage. Das sind 12 Wohnungen im Haus mit vielen netten Nachbarn. Sie heizen mit Gasetagenheizung. Zum Nest gehört 1 Dachbodenraum.
Ein großes Gehege – die WEG besteht aus 100 Einheiten. Huch? Ja, denn hier bilden 9 Häuser aus umliegenden Straßen (Herbstsweg, Nölkensweg & Steilshooper Straße) zusammen 1 Hausgemeinschaft. Ihr Vorteil: Alle Sonderumlagen teilen sich durch 100.
Achtung, Sonderumlage! Die Rücklagen belaufen sich zum 31.12.24 auf 802.000 Euro. Laut Protokoll 2025 & Auskunft der Verwaltung steht 2026 die umfassende Stränge-Sanierung an: Erneuerung aller Wasser- & Abwasserstränge, Austausch der Bleihauseinführungen & neue Filter und Sanierung der Gas-/ & Grundleitungen in allen Häusern.
Die Kosten belaufen sich auf ca. 1,56 Mio. Euro gem. Beschluss 2025 (für alle 9 Häuser). Daraus ergibt sich 1 Sonderumlage zum 01.03.202 über 1,2 Mio. Euro. Für die Einheit sind es 9.240 Euro, die der aktuelle Eigentümer trägt.
Hinzu kommt die Fassadensanierung. Die Kosten belaufen sich für alle 9 Häuser auf ca. 2.671.351 Euro brutto zzgl. 10 % Preissteigerungen. Sie werden mit 1 Beschlussfassung im Frühjahr 2026 im Rahmen 1 außerordentlichen Eigentümerversammlung beauftragt. Die Kosten pro Einheit in Höhe von ca. 30.000 Euro als Sonderumlage 2026 sollten Sie beim Kauf zusätzlich einplanen.
Sie wollen mehr wissen? Alle relevanten Unterlagen erhalten Sie über 1 Download-Link nach der Besichtigung. Sprechen Sie uns gerne darauf an.
Die Wohnung
Kurzer Rundflug durchs Nest: Hereingeflattert! Sie landen im 3. Stock. Der helle quadratische Flur erwartet Sie mit Sonnenstrahlen, die Ihre Flügel kitzeln. Durch die Lage als Adlernest haben Sie wahnsinnig viel Sonne in beiden Zimmern. Rechts liegt das Wohnzimmer mit Balkon. Links das Schlafzimmer mit angebundener Kitchenette. Geradeaus geht’s ins Badezimmer mit schöner Badewanne zum Plantschen. Das Bad ist weiß gekachelt.
Das bisherige Wohnkonzept: Die Wohnung wurde 2015 saniert & war in den letzten 10 Jahren möbliert an Studentinnen vermietet. Die Möbel können mit erworben werden. Natürlich nur, wenn Sie keine haben. Sonst wird frei geliefert.
Was wir anders machen würden: Aktuell gehen Sie in die Kitchenette vom Schlafzimmer aus. Wir finden das nicht so praktisch, auch weil die Küchenzeile durch den Platzmangel sehr klein ist. Für ein offeneres Nistgefühl besteht die Möglichkeit, die Küchenzeile ins Wohnzimmer zu verlegen. So entsteht in der alten Kitchenette 1 schönes Ankleidezimmer mit extra Stauraum. Und die sichtbaren Heizungsrohre? Könnten unter Putz verschwinden – für ein noch ruhigeres Nestbild. Aber: Alles kann, nichts muss. Nest-Ästhetik ist schließlich Geschmacksache.
Unser Nestmacher-Service: Wir beraten Sie gern bei Renovierungsplänen & unterstützen beim Nestumbau – inklusive verlässlicher Handwerker-Empfehlungen & begleitenden Projekt-Ideen. Sprechen Sie uns gern darauf an.
Die Lage
„Barmbek, meine Perle“ sang schon Gunter Gabriel. Kennen also viele nicht mehr. Macht nichts. Denn der Herbstsweg 11 ist trotzdem 1 Perle im echten Barmbek.
Kleine Kiezkunde: Man fährt die Steilshooper Straße am Anfang hoch, bewundert die Bäume & die vielen kleinen Jugendstil-Reihenhäuser, die hier noch stehen, überquert den Ring 2 & biegt danach links ab in den Herbstsweg. Und da sind wir – nur etwa 5 km vom Stadtzentrum entfernt, dennoch perfekt angebunden & mit extra entspanntem Kiez-Rotklinker-Feeling.
Barmbek ist beliebt – einst klassisches Arbeiterviertel, hat sich in den letzten Jahren zum authentisch-urbanen Wohnquartier entwickelt. Hier treffen Rotklinker-Charme & moderne Wohnprojekte auf eine bunte Mischung aus Studierenden, Familien & Alt-Barmbekern, die zusammen die Alltagskultur prägen.
Bestens versorgt. Die „Fuhle“ – Barmbeks lebendige Einkaufs- & Gastro-Meile – lädt zum Entdecken ein. Genau wie das Museum der Arbeit, Globetrotter, die vielen Flohmärkte bis hin zu kleinen Szene-Cafés. Hier wächst in den letzten Jahren ein spannendes Viertelgefühl, das viele junge Menschen & Kreative anzieht, weil Hamburg hier noch bezahlbar ist.
Bestens verbunden. Die U-Bahn U3 „Habichtstraße“ ist nur ca. 1 Minute zu Fuß entfernt – schnellere Verbindung über Winterhude, Eppendorf, Eimsbüttel bis in die Innenstadt & zum Hauptbahnhof geht nicht. Die S-Bahn S1/S5 erreichen Sie in 15 Minuten zu Fuß, in 5 Minuten mit dem Rad oder in 1 Minute mit der U3. Richtung Flughafen, Altona oder Ohlsdorf. Direkt vor der Haustür halten mehrere Buslinien (z. B. 7, 177, 277, 28). Sie brauchen hier kein Auto. Fazit: Beste Nestlage in Barmbek.
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