FAQ Mallorca

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FAQ speziell für Mallorca

Planen Sie den Kauf eines Nests auf Mallorca? Dazu gibt es einiges zu beachten. Wir sichten hier mal den Steuer- und Rechts-Dschungel für Sie!

Infos zum spanischen Immobilienrecht

Bei Nestkauf in Spanien müssen die landespezifischen Bestimmungen beachtet werden. Einerseits, damit Sie den rechtlichen Anforderungen voll & ganz genügen, andererseits um die steuerlichen Vorteile voll zu nutzen.

Unsere FAQs dienen ausschliesslich der Information (Stand 2019) und stellen keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Sie entstammen der Website unseres Partners „Porta Mallorquina Real Estate“, die seit Jahren mit verlässlichen Kanzleien zusammenarbeitet. Weitere Informationen finden Sie hier.

Welche Steuern fallen beim Nestkauf auf Mallorca an?

Spanien unterscheidet beim Nestkauf in (A) Bestandsimmobilien und (B) neu gebaute bzw. umfangreich sanierte Immobilien. Beide Kategorien werden anders besteuert. Wir erklären, worauf es ankommt!

(A) Bestandsimmobilie

Hier fällt wie in Deutschland einmalig nur die Grunderwerbssteuer an. Sie heißt in Spanien ITP und gilt für den Erwerb von Bestandsimmobilien (Nicht-Erstbezug oder 2. und folgende Übertragung), wenn keine umfassende Sanierung vorliegt.

Wer zahlt? Der Käufer
Wie hoch? 8%-11%, progressiv nach Kaufpreis gestaffelt

  • Nestwert bis 400.000,00 EUR: 8% Grunderwerbsteuer
  • Nestwert bis 600.000,00 EUR: 9% Grunderwerbsteuer
  • Nestwert bis 1.000.000,00 EUR: 10% Grunderwerbsteuer
  • Nestwert ab 1.000.000,00 EUR: 11% Grunderwerbsteuer
Weitere Nebenerwerbskosten sind: Rechtsanwalt, Notar und die Eintragung ins Grundbuch.

In Spanien ist es beim Nestkauf üblich, sich vom Rechtsanwalt begleiten zu lassen. Er prüft und erklärt den ganzen Ablauf bis zur Eintragung ins Grundbuch. Das gibt Ihnen Sicherheit. Wir vermitteln hier gern seriöse Kontakte und begleiten Sie natürlich auch.

Rechtsanwaltshonorar: ca. 1% – 1,2% des Kaufpreises zzgl. MwSt.
Wer zahlt? Der Käufer

Sein Honorar bestimmt sich durch die offizielle Gebührentabelle. Obwohl das spanische Zivilrecht die Teilung der Notargebühren vorsieht, ist es üblich, dass der Käufer die gesamten Kosten der notariellen Beurkundung trägt. Hinzu kommt noch die Eintragung ins Eigentumsregister.

Notargebühren: ca. bei 1% der Kaufpreises
Gebühren Eintragung ins Eigentumsregister: ca. 350.- bis 500,- Euro
Wer zahlt? Der Käufer

Üblicherweise (also immer) wird auf Mallorca die Courtage vom Verkäufer getragen. Die beträgt zwischen 5-6% des Nettokaufpreises. Ihr Nestkauf auf Mallorca über den stadtteilMAKLER ist somit courtagefrei.

Maklercourtage: ca. 5-6% des Kaufpreises
Wer zahlt? Der Verkäufer

Rechenbeispiel

Sie kaufen 1 „gebrauchte“ Finca für netto 500.000 Euro. Folgende Bruttokosten fallen für Sie an:

Genauer lässt sich das in Spanien leider nicht definieren. Sie obliegen hier lokalen Gesetzen von Gemeinden, die jedes Grundstück individuell bewerten. Angaben sind Richtwerte, haben keine Gewähr.

(B) Neubau / stark saniert

Kaufen Sie 1 Neubau oder 1 umfassend saniertes Nest, das vom Verkäufer zum Verkauf gebaut wird, dann kommt die IVA, die spanische Mehrwertsteuer und die AJD, Stempelsteuer genannt, zum Greifen. Die AJD wird also immer nur dann fällig, wenn die IVA erhoben wird.

Mehrwertsteuer (IVA):

Wer zahlt? Käufer
Wie hoch? 10% von Netto-Kaufpreis

Stempelsteuer (AJD):

Wer zahlt? Käufer
Wie hoch? 1,2% von Netto-Kaufpreis

Weitere Nebenerwerbskosten sind: Rechtsanwalt, Notar und die Eintragung ins Grundbuch.

In Spanien ist es beim Nestkauf üblich, sich vom Rechtsanwalt begleiten zu lassen. Er prüft und erklärt den ganzen Ablauf bis zur Eintragung ins Grundbuch. Das gibt Ihnen Sicherheit. Wir vermitteln hier gern seriöse Kontakte und begleiten Sie natürlich auch.

Rechtsanwaltshonorar: ca. 1% – 1,2% des Kaufpreises zzgl. MwSt.
Wer zahlt? Der Käufer

Sein Honorar bestimmt sich durch die offizielle Gebührentabelle. Obwohl das spanische Zivilrecht die Teilung der Notargebühren vorsieht, ist es üblich, dass der Käufer die gesamten Kosten der notariellen Beurkundung trägt. Hinzu kommt noch die Eintragung ins Eigentumsregister.

Notargebühren: ca. bei 1% der Kaufpreises
Gebühren Eintragung ins Eigentumsregister: ca. 350.- bis 500,- Euro
Wer zahlt? Der Käufer

Üblicherweise (also immer) wird auf Mallorca die Courtage vom Verkäufer getragen. Die beträgt zwischen 5-6% des Nettokaufpreises. Ihr Nestkauf auf Mallorca über den stadtteilMAKLER ist somit courtagefrei.

Maklercourtage: ca. 5-6% des Kaufpreises
Wer zahlt? Der Verkäufer

Rechenbeispiel

Sie kaufen ein Neubaunest oder 1 komplett saniertes Nest für netto 500.000 Euro. Inklusive aller Nebenkosten kommen Sie auf:

Auch hier gilt: Genauer lässt sich das in Spanien leider nicht definieren. Sie obliegen hier lokalen Gesetzen von Gemeinden, die jedes Grundstück individuell bewerten. Angaben sind Richtwerte, haben keine Gewähr.

  • stm-vogel-super

Laufende Steuern für Eigentümer

Auch in Spanien werden jährliche Steuern für Nesteigentum fällig. Sie zahlen Grundsteuer, eine „fiktive“ Einkommenssteuer und auch ab einem Immobilienwert über 700.000 Euro Vermögenssteuer.

Die Grundsteuer basiert auf dem Katasterwert der Gemeinde. Sie gilt für alle Wohnimmobilien – ausnahmslos.

Wer zahlt? Eigentümer
Wie hoch? unterschiedlich je nach Gemeinde:

  • für urbane Liegenschaften zwischen 0,4 % und 1,1 %
  • für ländliche Immobilien zwischen 0,3 % und 0,9 %

(für Ausländer IRPF, für Steuerbürger IRNR)

Wer 1 Zweitwohnsitz auf Mallorca erwirbt und nicht vermietet, dem unterstellt der Staat die „fiktive Nutzung“, die somit besteuert wird.

Wer zahlt? Nicht-residenter Eigentümer
Wie hoch? Fiktiver Nutzwert zwischen 1,1 und 2 % des Katasterwerts (je nach Gemeinde). Darauf 19 % Umsatzsteuer für EU/EWR-Residenten.

Anwendungsgebiet: Für spanische Residenten gilt die Steuer für das weltweite Vermögen, für deutsche Steuerbürger nur für Immobilien in Spanien.

Wer zahlt? Eigentümer
Wie hoch? Ab 700.000 Euro Vermögen (ab 1%). Weiteres sollten Sie direkt mit Ihrem oder unserem Steuerberater besprechen.

Da sich die Steuern je nach Gemeinde stark unterscheiden, hängt den Mallorca-Exposé stets 1 Neststeuer-Plan an.

Laufende Steuern für Vermietung

Wer vermietet, hat Einkommen. Und das muss versteuert werden. Langzeit- & Ferienvermietung profitieren dabei von 1 moderaten spanischen Steuersatz.

Gilt für nicht-residente Eigentümer, die sich weniger als 183 Kalendertage in Spanien aufhalten und über Langzeit vermieten.

Wer zahlt? Vermieter (Langzeit)
Wie hoch? 19% der Netto-Mieteinnahmen für EU-Bürger

Sie gilt für Eigentümer mit Hauptwohnsitz in Spanien.

Wer zahlt? Vermieter (Langzeit)
Wie hoch? Nur 40% der Netto-Mieteinnahmen müssen versteuert werden, falls dauerhaft vermietet wird. Sehr moderat wie wir finden.

Bevor Sie mit Ferienvermietung starten, sollten Sie auf jeden Fall einen Steuerspezialisten auf diesem Gebiet konsultieren.

Wer zahlt? Sie als touristischer Ferienvermieter
Wie hoch? 25 % auf den Gewinn

Sie haben noch 1 ganz andere Frage?

Dann rufen oder mailen Sie uns an & sprechen mit unserem Mallorca-Spezialisten Alec Quandt.

Mehr Infos über das aktuelle spanische Immobilien- und Steuerrecht finden Sie auf dem Blog unseres Partner „Porta Mallorquina Real Estate“ und seinem monatlichen Newsletter.

FAQ Mallorca

Alec Quandt

Immobilienmakler

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